Jean a des fins de mois difficiles. Il n’a pas payé les deux derniers loyers de l’habitation qu’il loue en province de Liège, soit une somme de 1.550 €. Il s’inquiète d’une procédure d’expulsion et de ne plus pouvoir rentrer chez lui du jour au lendemain.

L’expulsion est une procédure visant à obliger une personne à quitter les lieux qu’il occupe, soit parce qu’il avait un droit d’occupation et l’a perdu, soit parce qu’il n’a jamais eu ce droit. En d’autres termes, il y a l’expulsion qui découle de la résolution d’un contrat de bail et celle qui résulte d’un squat. Jean ayant signé un contrat de bail, nous allons nous pencher sur la première hypothèse pouvant amener à l’expulsion.

Cette procédure est visée par les articles 1344bis et suivants du Code judiciaire. Dans le cadre d’un contrat de bail de résidence principale, les clauses résolutoires expresses sont interdites (art. 1762bis anc. C. civ.). Le bailleur doit donc respecter une procédure afin d’obtenir le droit d’expulser son locataire.

Une procédure judiciaire étant longue et coûteuse, le bailleur va d’abord privilégier une discussion à l’amiable avec Jean afin de trouver une solution. L’envoi d’une mise en demeure invitant Jean à régler dans les plus brefs délais les montants dus suivra si la discussion ne donne rien.

Si, malgré cette mise en demeure, les loyers restent impayés, le bailleur n’aura d’autre choix que de saisir le juge de paix afin d’obtenir la résolution du bail aux torts et aux frais de Jean et, de manière accessoire, son expulsion.

La demande peut être introduite devant le juge de paix de trois manières différentes: citation, requête écrite ou comparution volontaire (art. 1344ter C. J.).

Une fois la demande introduite, le juge de paix va tout d’abord essayer de concilier les parties, sans pour autant qu’un résultat positif de cette conciliation soit nécessaire[1].

Si la conciliation devant le juge n’aboutit pas, Jean risque-t-il réellement l’expulsion?

Dans l’absolu, un seul loyer impayé peut amener à la résolution du contrat. Toutefois, pour obtenir l’expulsion du locataire, le propriétaire du lieu loué doit prouver l’existence d’un manquement suffisamment grave dans le chef du locataire.

La jurisprudence s’accorde en général, sans que cela soit unanimement partagé, qu’il n’y a pas lieu d’autoriser l’expulsion avant trois mois de loyers impayés, pour autant qu’aucune autre faute contractuelle n’existe dans le chef du locataire[2].

Cependant, à partir de deux mois de loyers impayés, il est conseillé au bailleur d’agir. En effet, un délai de plusieurs mois sera nécessaire entre le premier loyer impayé et l’expulsion[3]. En réalité, tout est une question de bon sens, fondé sur la théorie de l’abus de droit. Donc demander l’expulsion d’un locataire après un mois de loyer impayé, alors que le locataire se conformait à ses obligations depuis plusieurs années pourrait être considéré par le juge comme manifestement déraisonnable.

Malheureusement, pour Jean, le juge de paix a fait droit à la demande de son propriétaire. L’article 1344quater du Code judiciaire dispose que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai légal d’un mois suivant la signification du jugement. Jean peut-il demander au juge un délai supplémentaire?

Le délai légal d’un mois suivant la signification du jugement peut être modalisé si le bailleur prouve que le locataire a abandonné l’immeuble, en cas d’accord des parties repris dans le jugement ou en cas de décision du juge motivée par les circonstances particulières de la cause.

Le juge peut accorder un délai plus long que le délai légal en tenant compte des circonstances spécifiques de la cause[4].

Quel que soit le délai retenu, Jean sera prévenu, par l’huissier, de la date de l’expulsion cinq jours ouvrables avant celle-ci.

Le juge n’a pas octroyé de délai supplémentaire pour quitter les lieux en prononçant son jugement d’expulsion. Jean ayant d’autres dettes importantes à côté de ses loyers impayés, il envisage d’introduire une requête en règlement collectif de dettes. Arno, un de ses amis étudiant en droit depuis un an, l’encourage dans ce sens puisque, selon lui, la procédure en RCD suspend toute mesure d’exécution forcée. L’expulsion n’est-elle donc plus possible?

Malheureusement, pour Jean, l’admission RCD ne fait pas obstacle à une expulsion. En effet, l’admissibilité en RCD a notamment pour effet de suspendre les mesures d’exécution forcée «tendant à récupérer une somme d’argent» (art. 1675 C. J.). L’admissibilité ne suspend donc pas les mesures d’exécution en nature.

Si Jean est condamné au paiement des loyers et, de manière accessoire, à l’expulsion, l’huissier procédera à deux actes: la signification du jugement et l’envoi d’un commandement de déguerpir. Vu l’admission en RCD de Jean, le seul acte que l’huissier ne pourra pas réaliser est le commandement de payer, ainsi que la procédure de saisie subséquente.

On voit donc que, faisant partie des mesures d’exécution en nature, l’expulsion peut être poursuivie par le bailleur, nonobstant l’admissibilité en RCD de son locataire.

Dans l’hypothèse où il n’y pas encore eu de jugement ordonnant l’expulsion, le médiateur de dettes pourra, avec l’autorisation du tribunal du travail, payer les loyers impayés en priorité par rapport aux autres dettes du médié. En faisant cela, le bailleur verra la cause de sa demande d’expulsion disparaître, le locataire pourra le cas échéant rester dans le logement et ainsi garder une vie conforme à la dignité humaine.

Voilà que Jean reçoit la signification du jugement ordonnant son expulsion. Il s’interroge sur l’opportunité de quitter l’immeuble immédiatement au lieu d’attendre la visite de l’huissier.

Il est plus que vivement conseillé, pour une personne condamnée à une mesure d’expulsion, de quitter les lieux avant que ladite mesure ne soit effectivement réalisée.

En effet, une expulsion va augmenter considérablement la dette du locataire à expulser puisqu’une provision se situant entre 1.000 € et 2.000 € (sauf expulsion pro forma), selon la taille de l’immeuble et des biens présents, pourra être demandée au bailleur pour couvrir préalablement les frais de l’expulsion, mais sera en réalité réclamée par la suite à ce locataire par l’huissier sur la base de l’article 1024 C. J.

Par ailleurs, l’huissier tentera d’inciter le locataire à partir de lui-même puisque la procédure d’expulsion est lourde, l’huissier devant mobiliser beaucoup de personnes, demander parfois une autorisation pour pouvoir bloquer la voirie, etc. C’est pourquoi, avec la signification du jugement ordonnant l’expulsion, l’huissier y joindra un commandement de déguerpir. Ce document incite la personne à quitter les lieux volontairement avant que l’huissier ne procède à l’expulsion.

Il est à noter que le départ volontaire de l’occupation doit s’accompagner en principe d’une remise officielle des clefs (en s’en réservant la preuve) et, dans la mesure du possible, d’un état de sortie et d’un relevé des compteurs. En effet, en l’absence d’un document attestant que l’occupant a déclaré être parti des lieux et l’avoir rendu à son propriétaire, une expulsion pro forma par huissier sera nécessaire et engendrera tout de même des frais d’exécution.

Finalement, Jean a décidé de ne pas partir de lui-même, persuadé que son propriétaire n’ira pas jusqu’à l’expulsion effective. Nous sommes un mardi, il est 7 h 30, plus d’un mois après la signification du jugement. Une lettre de l’huissier est sur la table depuis plus de cinq jours… La sonnette de l’immeuble retentit, Jean s’inquiète…

Pour commencer, il faut savoir que l’expulsion physique des locataires ne peut avoir lieu qu’entre 6 h et 21 h, et ce durant un jour ouvrable (art. 1387 C. J.). De plus, lors de l’expulsion, l’huissier de justice ne se présente pas seul. Tout d’abord, il est accompagné d’un serrurier. Ce dernier est là non seulement pour ouvrir la porte si celle-ci est fermée ou si l’occupant refuse d’ouvrir, mais également pour changer l’ensemble des barillets, à moins que le propriétaire ne le souhaite pas. Ensuite, la police est présente pour jouer le rôle de garant dans la légalité de l’intrusion[5]. Il y a également les déménageurs que l’huissier a choisis. Ceux-ci, conformément à la notification faite au locataire lors de la signification du jugement (art. 1344quinquies C. J.), vont vider entièrement l’habitation des meubles de Jean et les mettront sur la voie publique.

Si Jean veut récupérer des meubles, c’est le moment. En effet, si les meubles restent sur la voirie, les services communaux qui sont également présents lors de l’expulsion les embarqueront pour les entreposer pendant six mois. Jean a tout intérêt à reprendre ses meubles avant l’enlèvement par la commune, car, s’il est vrai qu’il peut toujours venir les récupérer durant les six mois (trois mois pour les vélos), les frais d’enlèvement et de stockage seront à sa charge. Il devra s’en acquitter pour récupérer ses biens[6], à l’exception des biens insaisissables visés à l’article 1408 du Code judiciaire qui lui seront rendus, malgré qu’il n’ait pas payé ces frais.

Si l’occupant n’est pas présent le jour de l’expulsion et que des animaux ont été abandonnés dans les lieux, l’huissier contacte les services compétents (la Société protectrice des animaux, la CITES, etc.).

Une fois l’habitation vidée, l’huissier procède aux relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. Il éteint toutes les lumières et ferme l’habitation équipée des nouveaux barillets.

Enfin, l’huissier dresse le P-V d’expulsion reprenant notamment l’heure de début et de fin de l’intervention, l’interdiction pour la personne expulsée de pénétrer à nouveau dans l’habitation et le coût de la procédure. Ce P-V sera remis en mains propres au locataire expulsé si celui-ci est présent sur les lieux ou lui sera signifié à sa nouvelle adresse ou au procureur du Roi, s’il n’a pas d’adresse connue ou s’il est toujours domicilié à l’adresse d’expulsion.

Polo, une autre connaissance de Jean, apprend la situation de son ami. Aussitôt, il l’appelle pour le rassurer: nous sommes le 22 décembre, en plein hiver, Jean ne risque donc pas d’être expulsé puisqu’une expulsion ne peut intervenir entre le 1^er novembre et le 15 mars.

Malheureusement pour Jean, l’information donnée par Polo n’est pas correcte, ou du moins, ne s’applique pas à son cas.

En effet, s’il existe bien une «trêve hivernale» dans notre pays, période durant laquelle un locataire ne peut pas se voir expulser du logement loué, cette mesure ne s’applique qu’en cas de location de logements sociaux et sous certaines conditions[7].

Cette interdiction d’expulsion pendant l’hiver vise l’expulsion de tout logement géré ou construit par la Société wallonne du logement ou par une société de logement de service public. On protège donc aussi bien les locataires que les occupants sans titre ni droit, avec la nuance que, pour les squatteurs, ceux-ci ne sont pas protégés s’ils sont entrés dans l’habitation suite à une voie de fait.

Pour ce qui est des locations privées, une expulsion peut avoir lieu à n’importe quel moment de l’année, même si, comme on l’a vu, le juge pourrait suspendre l’exécution pendant l’hiver au regard du cas présent devant lui («circonstances d’une gravité particulière»).

Revenons un peu en arrière dans notre histoire et voyons ce que Jean peut faire pour éviter l’expulsion.

Tout d’abord, il faut savoir, puisque le propriétaire a besoin d’un jugement ordonnant l’expulsion du locataire, que ce dernier peut faire valoir ses arguments contre une décision qui lui serait défavorable. Cette possibilité de recours a été consacrée par la Cour européenne des droits de l’homme dans plusieurs arrêts[8].

Il y a lieu de distinguer si le locataire est présent ou non à l’audience du juge de paix.

S’il n’est pas présent à l’audience, le jugement est rendu par défaut. En fonction de la situation, le recours de l’appel ou de l’opposition s’ouvre alors à lui. L’opposition, recours consistant à refaire juger l’affaire devant le même juge, est possible seulement si l’appel ne l’est pas (art. 1047, alinéa 1^er C. J.). Devant un juge de paix, l’appel est possible si la demande est égale ou supérieure à 2.000 € ou si la valeur du litige est indéterminée.

Dans le cas d’une expulsion, la valeur du litige est toujours indéterminée, sauf si cette exécution n’est demandée qu’à titre accessoire, la demande principale étant, par exemple, les loyers impayés. Dans ce dernier cas, l’opposition est possible si le montant des loyers impayés est inférieur à 2.000 €. Dans le cas contraire ou si la demande principale est l’expulsion, seul l’appel de la décision devant le tribunal de première instance s’ouvre au locataire.

Dans le cas de Jean, si l’expulsion n’est que la demande accessoire à la demande principale qui est le montant des loyers impayés, il pourra faire opposition au jugement (les montants impayés étant de 1.550 €).

Le recours doit être intenté dans le mois de la signification du jugement. Par ailleurs, ce recours est suspensif contre un jugement rendu par défaut. Cela veut dire que l’expulsion ne peut avoir lieu pendant toute la durée de la procédure qui s’ouvre via le recours intenté (art. 1397, alinéa 2 C. J.). Toutefois, si le jugement a été rendu exécutoire par provision et que l’expulsion a eu lieu avant que le recours ne soit intenté, ce dernier n’aura pas d’effet suspensif (article 1397 alinéa 1^er C. J.).

Si le locataire est présent à l’audience ordonnant son expulsion, cette dernière est contradictoire. Si le locataire fait appel de la décision, ce recours n’a pas d’effet suspensif sur la décision rendue par le juge de paix[9].

Toutefois, le tribunal de première instance pourrait tout de même décider de suspendre l’exécution du jugement au motif, par exemple, que les droits de la défense du locataire n’ont pas été respectés en première instance, car le juge n’aurait pas répondu à ses prétentions[10].

Quels sont les arguments de Jean pour justifier son défaut dans l’exécution de ses obligations locatives?

Jean pourrait avancer l’insalubrité de l’immeuble pour justifier du non-paiement des loyers[11] pour autant qu’il en ait déjà informé le bailleur par le passé et que ce dernier soit resté sans réponse aux mises en demeure du locataire de faire le nécessaire. En effet, le bailleur est tenu de mettre à disposition un bien respectant les normes de salubrité et de sécurité. Ce dernier doit effectuer les grosses réparations ainsi que celles indispensables à une jouissance paisible de l’immeuble par le locataire. Si le bailleur ne respecte pas ses engagements, le locataire peut justifier le non-paiement des loyers.

Une autre justification est le trouble de jouissance du locataire, qu’il soit matériel ou juridique, par le bailleur[12]. On peut penser, par exemple, à des visites non justifiées de l’appartement de Jean ou à la conclusion d’un second contrat de bail avec un tiers visant l’immeuble déjà loué.

Que l’on soit en présence d’un trouble de jouissance ou d’un bien insalubre, il est préférable pour le locataire de mettre le bailleur en demeure de remédier à la situation et d’ensuite soumettre le litige au juge de paix plutôt que de suspendre d’initiative le paiement du loyer. En effet, une suspension pure et simple aura souvent pour conséquence de mettre également le locataire en défaut contractuel alors que, si cette suspension ou, plus souvent, si une diminution du loyer est ordonnée par le juge, rien ne pourra être reproché au locataire.

Il se peut que le bailleur n’ait rien à se reprocher et que Jean soit tout simplement en défaut de paiement de ses loyers à cause d’une situation personnelle délicate. Dans ce cas, il a tout intérêt à expliquer la situation à son propriétaire afin de trouver une solution qui convienne aux deux parties, tel qu’un plan d’apurement de la dette. Se diriger vers un service de médiation de dettes peut également être intéressant pour Jean puisque le médiateur prendra contact avec le bailleur et tentera de trouver une solution à son endettement qui satisfera également le propriétaire.

Jean, condamné de manière définitive à partir et risquant de vivre dans la rue, se demande vers qui se tourner pour obtenir de l’aide.

Il est important de noter que, via une loi du 30 décembre 1998, dite loi d’humanisation des expulsions[13], existe une obligation d’informer le CPAS en cas de procédure visant à l’expulsion (art. 1344quater, paragraphes 2 et 3 C. J.). Toutefois, si Jean ne désire pas que le CPAS, pour une raison de respect à la vie privée par exemple, soit mis au courant de la procédure, il peut en manifester la volonté.

Le CPAS, qui a donc été averti de la situation, va aider Jean dans toute une série de démarches administratives. Il n’est pas dans l’obligation de lui trouver un nouveau logement, mais l’aidera pour y parvenir. Malheureusement, dans la pratique, les CPAS étant débordés, le temps consacré au locataire expulsé est minime.

Par ailleurs, une aide fédérale, appelée «prime d’installation», peut être accordée par le CPAS à un «sans-abri» selon certaines conditions[14]. Cette aide ne peut être octroyée qu’une seule fois[15]. La notion de «sans-abri» est définie par l’article 1^er de l’arrêté royal régissant cette matière[16]: il s’agit de «la personne qui ne dispose pas de son logement, qui n’est pas en mesure de l’obtenir par ses propres moyens et qui n’a dès lors pas de lieu de résidence, ou qui réside temporairement dans une maison d’accueil en attendant qu’un logement soit mis à sa disposition». Il est à noter qu’il existe une controverse jurisprudentielle quant à la manière d’apprécier le caractère provisoire de la situation[17].

Le montant de la prime d’installation correspond toujours au montant mensuel de la catégorie RIS «personne avec famille à charge», même si, dans la réalité des faits, le locataire expulsé n’appartient pas à cette catégorie. Ce montant, indexé au 1^er septembre 2021, est de 1.384,54 €.

Il existe également une allocation de déménagement et de loyer (ADeL), qui est une aide régionale. Elle sert à donner un coup de main lorsque le locataire devenu sans-abri retrouve une location[18]. Cette allocation de loyer sera forfaitairement de 100 € pour une personne qui était sans abri.

EN CONCLUSION

À la lecture des différents éléments mentionnés ci-avant, au vu du risque de frais supplémentaires et si aucune solution n’a pu être trouvée, il vaut mieux pour Jean, condamné à l’expulsion, quitter l’immeuble avant la date prévue de celle-ci en reprenant l’ensemble de son mobilier, en avertissant le propriétaire par lettre recommandée de son départ et en lui remettant les clefs[19]. Il est important de prévenir le bailleur, sinon l’huissier risque tout de même de se présenter sur les lieux et les frais engagés seront à nouveau mis à la charge Jean.

Et si, finalement, on se rendait compte que Jean occupait l’immeuble sans titre ni droit. En d’autres termes, quelle est la procédure d’expulsion offerte au propriétaire d’un immeuble squatté?

Il faut distinguer le cas où l’habitation est occupée ou non. S’il s’agit d’un immeuble habité, le propriétaire ou le locataire peut faire appel à la police qui procédera immédiatement à l’expulsion de Jean. Si, au contraire, l’immeuble est inhabité, le propriétaire de ce dernier devra saisir le juge de paix. Celui-ci rendra un jugement qui sera signifié à Jean. Les règles d’expulsion sont les mêmes que celles vues précédemment, à l’exception de certains délais. Par exemple, il ne faudra pas attendre un mois suivant la signification pour procéder à l’expulsion, mais seulement huit jours. Par ailleurs, il faut savoir qu’un squatteur est passible d’une amende et d’une peine de prison[20].

Cédric Dony, juriste au GILS

[1] Voy. alinéas 2 et 3 de l’article 1344septies du Code judiciaire.

[2] V. Van der Plancke, N. Bernard, Les expulsions de logement: aspects juridiques, Observatoire de la santé et du social de Bruxelles, 2019, p. 11.

[3] En général, il faut compter entre sept et huit mois.

[4] L’article 1344quater du Code judiciaire parle de «circonstances d’une gravité particulière, notamment les possibilités de reloger le preneur dans des conditions suffisantes respectant l’unité, les ressources financières et les besoins de la famille, en particulier pendant l’hiver».

[5] Voy. l’article 44 de la loi du 5 août 1992 sur la fonction de police et l’article 1504 du Code judiciaire.

[6] Si le propriétaire des biens stockés ne vient pas les chercher durant les six mois, ces derniers deviennent propriété de la commune.

[7] La trêve hivernale est différente d’une Région à l’autre: pour la Région de Bruxelles-Capitale, elle s’étend du 1^er décembre au 28 février; pour la Région wallonne, c’est du 1^er novembre au 15 mars.

[8] Voy. not. Cour eur. D. H., Yordanova et autres c. Bulgarie, 24 avril 2012, § 130; Gladysheva c. Russie, 6 décembre 2011; McCann c. Royaume-Uni, 13 mai 2008 et Connors c. Royaume-Uni, 27 mai 2004.

[9] Attention que, dans le cas de Jean, si l’expulsion est la demande accessoire, l’appel n’est pas possible, car la valeur du litige est inférieure à 2.000 €.

[10] Cass., 1^er juin 2006, R. G. n° C.03.0231 n/l.

[11] J.P. Saint-Gilles, 2 février 1981, J.J.P., 1983, p. 84.

[12] G. Benoit, I. Durant, P.-A. Foriers, M. Vanwijck-Alexandre et P. Wéry, Le droit commun du bail, Bruxelles, La Charte, 2006, p. 150.

[13] Loi modifiant certaines dispositions du Code judiciaire relatives à la procédure en matière de louage de choses et de la loi du 30 décembre 1975 concernant les biens trouvés en dehors des propriétés privées ou mis sur la voie publique en exécution de jugements d’expulsion, MB, 01.01.1999, p. 3-5.

[14] En vertu de l’article 14, § 3 de la loi du 26 mai 2002 concernant le droit à l’intégration sociale (pour les bénéficiaires du revenu d’intégration) et de l’article 57bis de la loi organique des CPAS du 8 juillet 1976 (pour ceux qui ne bénéficient pas du revenu d’intégration).

[15] TT Anvers, 25 juin 2012, RG n°12/607/A; TT Anvers, 11 juin 2012, RG n°11/7610/A.

[16] AR du 21 septembre 2004 visant l’octroi d’une prime d’installation par le centre public d’action sociale à certaines personnes qui perdent leur qualité de sans-abri.

[17] Voy. CT Mons, 2 mai 2012, RG n° 2011/AM/392; en sens contraire voy. CT Gand, 25 octobre 2012, RG n° 2011/AG/356.

[18] Attention que cette aide n’est pas accordée à un locataire d’un logement social.

[19] Le cas échéant, le locataire peut également donner les clefs à l’huissier qui lui remettra alors un reçu et mentionnera que les lieux sont officiellement libres.

[20] Voy. les articles 439 et 442/1, § 1^er et 3 du Code pénal.